El 16 de Junio de 2019 entró en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario, más conocida como la nueva ley hipotecaria. Esta normativa, que llega con más de 3 años de retraso, tratará de proteger a los consumidores en 3 aspectos fundamentalmente: evitando los desahucios, abaratando la amortización de hipoteca y obligando a los bancos a que paguen los gastos de formalización.
En el siguiente artículo analizamos las medidas incluidas en la nueva
ley hipotecaria, cómo cambiarán las hipotecas que se firmen a partir de
hoy y cómo afecta a las hipotecas ya firmadas.
¿Qué cambios introducirá la nueva Ley hipotecaria?
Esta nueva ley hipotecaria entrará en vigor en España con
el objetivo de alinearse a la normativa europea 2014/17/UE y velar por
un cliente que se ha sentido desprotegido frente a la banca en los
últimos tiempos (cláusulas suelo, gastos de formalización,
desahucios...). Desde que se anunciara esta nueva ley en Noviembre de
2017 hasta que finalmente se aprobara en el Congreso el Martes 11 de
diciembre 2018, se han introducido diversos cambios en la normativa que
explicaremos a continuación y que se pueden consultar en la nueva Ley 5/2019,
de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario,
que entrará en vigor a mediados de junio. También puedes encontrarla
desglosada por artículos en Noticias Jurídicas.
El banco pagará todos los gastos de hipoteca excepto la tasación
La nueva ley hipotecaria obliga a las entidades financieras a correr
con los gastos derivados de la formalización de hipotecas, excepto la
tasación. Por lo tanto, las entidades deberán pagar los gastos de notaría, gestoría, registro y, por supuesto, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). No obstante, ¿se traducirá esto en un ahorro real para los futuros hipotecados? Como ya informara el usuario @W.Petersen, lo más probable es que los bancos trasladen el sobrecoste a los hipotecados mediante aumentos en los tipos de interés.
La tasación de inmuebles, al ser un servicio que aporta el usuario con el objetivo de avalar el préstamo hipotecario, corre al cargo del solicitante, según la nueva normativa. También tendremos que pagar las copias de la escritura que nosotros solicitemos.
Además, se menciona que la comisión de apertura sí es legal.
Los bancos incurren en una serie de gastos en la tramitación de
documentos así que las autoridades creen que es legítimo imponer este
gasto (aunque muchas entidades bancarias la han eliminado
voluntariamente).
Esta norma NO tiene efecto retroactivo, por lo que no servirá de argumento en las reclamaciones de gastos de formalización de hipotecas anteriores.
Mayor protección para evitar desahucios
Hasta ahora, el banco podía ejecutar el vencimiento anticipado de la hipoteca si el cliente incurría en tres cuotas impagadas. La nueva normativa hipotecaria protegerá en mayor medida al hipotecado elevando los umbrales de impago de la siguiente forma:
- Durante la primera mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 3% del principal del préstamo o 12 mensualidades. A partir de entonces, se podrá ejecutar la hipoteca.
- A partir de la segunda mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 7% del principal del préstamo o 15 mensualidades. Se concede mayor margen dado que el cliente llevará más tiempo pagando la hipoteca, por lo tanto, el esfuerzo realizado hasta la fecha es mayor.
El texto definitivo NO incluye la dación en pago
como vía para proteger a las familias con problemas de pago. Además,
esta medida no entrará con retroactividad en los casos que ya haya un
procedimiento de desahucio activo (para evitar interponerse en la
valoración judicial). Sí tendrá retroactividad en el resto de casos.
Amortizar anticipadamente la hipoteca será más barato
La ley actual contempla una comisión por amortización anticipada de
0,5% los primeros 5 años y de 0,25% a partir del sexto año. La nueva ley
quiere abaratar los costes de amortización anticipada de la hipoteca para equiparar la legislación española a la directiva europea:
- Amortización de hipotecas a tipo variable
- Primeros tres años de la hipoteca: comisión del 0,25% sobre la cuantía amortizada.
- A partir del tercer año: comisión del 0,15% sobre la cuantía amortizada.
- Amortización de hipotecas a tipo fijo: En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, las comisiones máximas aplicadas serán del 2% los primeros años 10 años y del 1,5% a partir de entonces. Los bancos son libres de aplicar comisiones por debajo de esas cifras si así lo desearan.
Esta medida se ha aprobado con carácter retroactivo para
las nuevas amortizaciones de hipoteca. ¿Qué quiere decir esto? Que
todos aquellos que realicen una amortización anticipada en su hipoteca
desde la entrada en vigor de la ley, podrán acogerse a estas nuevas
condiciones. Aquellos que ya realizaran una amortización en el pasado
(con la anterior ley vigente) NO podrán reclamar ni recuperar el dinero.
Pasar una hipoteca de tipo variable a fijo será más sencillo y económico
La comisión máxima aplicable por el cambio de hipoteca variable a fija será del 0,15% durante los primeros 3 años. Después será gratuito.
El banco se reserva el derecho de aceptar o no el cambio de hipoteca a
tipo variable a hipoteca a tipo fijo. Explicamos cómo formalizar esta
operación en el siguiente artículo: ¿Puedo pasar de una hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo?.
Con esta nueva normativa, se abren las puertas a una mejora en las condiciones de tu hipoteca actual. Puedes encontrar las mejores ofertas para subrogación de hipoteca en este ranking.
No será obligatorio contratar vinculaciones en una hipoteca
Como sabéis, el el banco no te puede obligar a contratar productos vinculados con tu hipoteca. Las
vinculaciones más repetidas son la domiciliación de la nómina, la
contratación del seguro de vida y el seguro de hogar. En menor medida,
los bancos piden hacer uso de la tarjeta de crédito, domiciliar los
recibos del hogar o contratar un plan de pensiones. Hasta ahora, el
banco te ofrecía contratar estos productos a cambio de realizar mejorar
en los tipos de interés (lo conocido como hipotecas bonificadas).
Esto no es ninguna novedad. La novedad viene en el siguiente artículo:
Si el banco quisiera obligar a contratar ciertas vinculaciones, tendrá que comunicarlo al Banco de España y el cliente podrá elegir contratarlas con otra entidad. (...) Estas vinculaciones deben estar relacionadas con mejorar la garantía de pago de la hipoteca.
La cláusula se refiere a vinculaciones como el seguro de vida o el
seguro de protección de pagos, los cuales garantizan la devolución del
préstamo ante posibles problemas del cliente. No obstante, yo vaticino
que las hipotecas bonificadas seguirán existiendo y simplemente el banco
no incluirá las condiciones en los contratos. ¿Qué opináis?
Límites a los intereses de demora en las hipotecas
Los intereses de demora máximos fijados en el contrato serán de tres veces el precio oficial del dinero.
El papel del notario en la firma de hipotecas
El notario adquiere un papel clave en la firma de hipotecas. Para
empezar, será el cliente quien escoja el notario y no el banco, evitando
así que esté coaccionado. Por otra parte, el notario deja de tener un
papel testimonial para velar activamente por que el cliente ha entendido
y comprendido todas las cláusulas hipotecarias y sus efectos. Si se
produce cualquier modificación en la oferta vinculante, el proceso de
revisión volverá a comenzar: 10 días del cliente para revisar la oferta
vinculante, cita con el notario para repasarla, cita con el notario +
apoderado del banco para la firma.
¿Cuándo entrará en vigor la nueva Ley Hipotecaria?
Hoy, 17 de Junio de 2019, ha entrado en vigor la nueva ley hipotecaria.
¿Cómo afecta la nueva ley hipotecaria a las hipotecas ya firmadas? ¿Tiene efecto retroactivo?
Las hipotecas ya firmadas se acogen a la ley hipotecaria anterior,
excepto si sobre esa hipoteca se aplica una novación o subrogación
hipotecaria. En ese caso, se produce una modificación en el contrato y
por lo tanto pasarían a acogerse a la nueva ley hipotecaria.
Las únicas medidas que sí afectan a las hipotecas firmadas antes del 16 de Junio de 2019
son las relativas a los desahucios, en la reducción de comisiones en el
paso a una hipoteca fija y en las amortizaciones parciales/totales que
se produzcan a partir de hoy (si ya realizaste una amortización en el
pasado, no puedes reclamar la devolución de la comisión).
¿Qué medidas se han quedado fuera en la reforma de la Ley Hipotecaria?
La nueva ley hipotecaria está provocada por la
necesidad de adaptación a la normativa europea 2014/17/UE. Sin embargo,
medidas clave que reclaman desde Bruselas no se han incluido en el
cuerpo de la reforma, lo que puede derivar en una multa de 106.000 euros al día
para España por incumplir (o en este caso, cumplir parcialmente) con la
normativa europea. De hecho, esta reforma debía haberse completado
antes de abril de 2016. Estas son las medidas clave que se han dejado
fuera de la nueva ley hipotecaria.
- Se debería establecer una regulación sobre el sistema de cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
- Reglas para regular la publicidad bancaria referida a estos productos.
- Normativa sobre evaluación de solvencia de los consumidores y tasación de inmuebles.
- No se ha incluido el desarrollo de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
- No se ha incluido la obligatoriedad de redactar una hoja específica de advertencias sobre cláusulas hipotecarias que entregará el banco a los interesados en hipotecas
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